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三四线楼市开年遇冷,返乡置业潮正在降温

楼市开年遇冷,成交量同比下跌

楼市, 一直是最牵动人们神经的市场之一。 今年, 春节档电影《流浪地球》大火, 催生了很多段子。 其中一条是这么讲的——《流浪地球》充分说明了中国人对房产的依赖, 就连穿越宇宙的逃命也要带着家一起逃。

过去几年, 过年返乡置业一度非常流行,

部分小城市春节期间的住宅成交量几乎可以占到全年的30%以上。 因此在春节前, 就有媒体根据过往经验做出报道, 表明2019年初三四线楼市将迎来返乡置业潮。

据58同城、36氪联合发布的《2018-2019返乡置业调查报告》显示, 在大城市工作的人群中, 52.7%的人有回到家乡及周边城市置业的意向。

有人认为三四线楼市将迎来返乡置业一小高潮, 那么, 真实的情况是怎么样的呢?

今年以来, 相较于股市的见底, 楼市则显得逊色很多。 公开数据显示, 今年1月, 百强房企全口径销售额为6610.7亿元, 比上年同期下降了2.6%, 相比于去年1月份58.4%的同比增速大幅下滑。

百强房企当月销售额及同比增速(来源:CRIC、中信建投证券研究发展部)

这种情况给2019年的市场前景蒙上一层阴影。 多数业内人士认为, 至少在今年上半年, 房地产市场将延续下行的态势, 全年成交量已不可能再度攀升。

其原因在于, 在各种因素的影响下, 市场需求已经明显萎缩。

经过几年的狂欢后, 又到了房地产向何处去的十字路口。

炒作与棚改, 三四线城市后劲乏力

2018年, 上一轮三四线楼市上涨的动力主要来自两个:1.轮涨炒作的力量, 2.棚改的推动。

在2018年全年严厉的房住不炒调控政策作用下, 声势浩大的各路炒房客们逐渐平息下来, 不仅炒作氛围受到了压制, 而且想要利用大资本和杠杆来炒房的难度也加大。

另一方面, 2013年~2017年, 全国棚改货币化安置率急速飙升, 仅2016年, 棚改货币化就帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。

而2019的棚改政策呢?每日金融详细梳理了全国各地两会对2019年棚改政策的调整, 棚改目标几乎全部下降, 而有一些地区更是腰斩式调整。

首先是新开工数量逐步减少, 2018年棚改新开工616万套, 超额完成580万套计划, 按照国务院2018-2020年新开工1500万套的规划,

剩余棚改任务仅884万套;

其次, 棚改货币化安置比例减少, 根据此前的多项政策, 预计2019年三四线城市棚改货币化安置套数将减少130万套左右;

最后, 这一轮三四线楼市行情上涨所加大供应的土地, 即将形成新的住房供应量, 预计从2019年下半年开始, 将进入新的去库存阶段。

上述两个大的动力消失, 三四线楼市, 便没有了快速暴涨的根本动力。

返乡置业, 需求有限

这个时候, 有很多人会说, 除此之外, 返乡置业的需求也进一步增加, 正好可以来抬升三四线的热度。 其实, 并不是这样的。

即便是《2018-2019返乡置业调查报告》显示还有超过一半的人愿意返乡置业, 但其实这个数据与去年相比有所下降, 2018年返乡置业意向人群的比例是58.7%, 从这个数据来看, 愿意返乡置业的人减少了。

造成这种情况的根本因素还是在于小城市的学习、生活、就业、医疗、交通等各方面资源无法媲美大城市,

现在的买房人群越来越年轻化, 而在当下, 尤其是对于年轻人来说, 大城市能够给予他们的机会和发展空间要明显的高于小城市。 对于大多数小城市年轻人而言, 外出务工是他们的最终选择。

如果说让你选择在大城市里买一套60平米的房子还是在小城市里买一套120平米的房子, 小编猜测大部分人都会选择大城市的60平米, 关键其实并不在于大城市的房子更加的值钱, 而是大城市给了年轻人更多的选择和更好的机遇。

而一些原本打算回乡置业的朋友在开年上班后也表示会持续观望, 主要原因有以下几点:

1.目前在家乡买了房子基本就出租或者放在那里, 也不会去住。

2.?家乡的房子经过2018年轮涨也有一波涨幅, 现在买感觉投资价值不大。

3.?比起像成都这样的2线城市, 三四线城市房价也低不到哪去, 加一点钱可以在二线买。

因此, 所谓的返乡置业显然不可能是三四线楼市真正的机会。

2019, 买房需擦亮眼睛

总体来讲, 2018年全国房地产整体形势下行, 一线城市房价皆出现下滑, 市场预期开始转变, 返乡置业人群对于市场走势的判断出现了变化, 未来三四线房价下跌预期增加。 在整体市场不景气的情况下, 三四线城市将承受较一二线城市更大的下跌风险。

2019年, 不是不能买房了, 而是需要耐心等待, 精心挑选, 擦亮眼睛买房, 因为闭着眼睛买房躺赚的时代, 已经一去不复返。 三四线楼市置业, 作为泡沫比较大、风险也比较大的存在, 在楼市的调整中将首当其冲, 更加需要慎重对待。